נאור גלברג
נדל״ן והשבחה
איתור, ניתוח ובחינת עסקאות נדל״ן מורכבות עם פוטנציאל השבחה, בגישה משפטית, שמאית, תכנונית, מיסויית ומסחרית.
אנחנו בוחנים עסקאות נדל״ן שבהן ניתן לייצר ערך באמצעות ניתוח משפטי, שמאי, תכנוני, מיסויי ומסחרי. עסקאות שבהן המורכבות היא לא חיסרון, אלא מקור אפשרי להזדמנות.
פעילות זו מיועדת למשקיעים, בעלי נכסים, יזמים ושותפים אסטרטגיים המעוניינים לבחון עסקאות נדל״ן בצורה מקצועית, זהירה ומעמיקה, לפני שמתקדמים.
המורכבות היא לא חיסרון.
היא מקור אפשרי להזדמנות.
מזהים ערך במקום שבו אחרים רואים מורכבות, דרך ניתוח עומק שכבה אחר שכבה.
לא עוד עסקה ״יפה במצגת״.
עסקה צריכה לעבור בדיקה.
עולם הנדל״ן מלא עסקאות שנראות מעניינות מבחוץ, אך רק בדיקה מעמיקה מגלה אם יש בהן ערך אמיתי, סיכון לא מתומחר או פוטנציאל השבחה. בפעילות זו אנו בוחנים עסקאות נדל״ן דרך מספר שכבות מקצועיות.
העיקרון
המטרה אינה לרדוף אחרי כל עסקה, אלא לזהות עסקאות שבהן המורכבות עצמה עשויה ליצור יתרון. אנחנו לא רודפים אחרי עסקאות. אנחנו בוחנים עסקאות.
- בדיקה מעמיקה לפני שמתקדמים
- זיהוי סיכון שאינו מתומחר
- איתור פוטנציאל השבחה נסתר
- החלטה לפי תמונה מלאה, לא לפי מחיר בלבד
איזה סוג עסקאות עשויות להתאים לבחינה?
אנחנו מתעניינים בעיקר בעסקאות שבהן נדרש ניתוח עומק, עסקאות שאינן מתאימות לכל משקיע, ושבהן יתרון מקצועי יכול לעשות הבדל.
לא כל עסקה מתאימה. דווקא לכן נדרשת שיטה מסודרת לבחינה, סינון וקבלת החלטות.
איך בוחנים עסקה? חמש שכבות.
חתך קרקע אחד. חמש שכבות ניתוח. כל עסקה נקראת לעומק, שכבה אחר שכבה. לחצו על שכבה כדי לפתוח אותה.
החלטה על עסקת נדל״ן טובה לא מתקבלת רק לפי מחיר. היא מתקבלת לפי תמונה מלאה של סיכון, זמן, הון, מורכבות ופוטנציאל.
אותה קרקע. ערך אחר לגמרי.
קרקע חקלאית פרטית בגליל, כ־4 דונם, שלא השתנתה פיזית ולו במטר אחד. הניתוח זיהה שהפער אינו בקרקע, אלא במבנה ובנרטיב. באמצעות תשריט חלוקה רעיונית, מבנה משפטי מדויק ונרטיב נכון, הפכה הקרקע למוצר מבוקש עבור יהודים מן התפוצות המבקשים אחיזה באדמת ארץ ישראל, בליווי ופיקוח כשרות של ארגון OU.
מבנה מושע ותשריט חלוקה רעיונית, הסכם שיתוף, נאמנות וייפויי כוח בלתי חוזרים, שאיפשרו העברה בטוחה ומסודרת של יחידות לרוכשים בחו״ל, בגילוי מלא של המצב הקנייני.
זיהוי הפער בין מחיר קרקע חקלאית לבין הערך הנתפס של יחידה קטנה בעלת משמעות ערכית ורגשית. שם, בפער, נולדה ההזדמנות.
מיפוי מדויק של מצב התכנון (ייעוד חקלאי, ועדת אצבע הגליל) והגדרה ברורה של מה בדיוק נמכר, בלי להציג פוטנציאל שאינו קיים.
מיפוי מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה, וחלוקה מדויקת של נטל המס בין הצדדים בתוך מבנה ההסכם והנאמנות.
המודל עצמו: חלוקה ליחידות, נרטיב התפוצות ופיקוח OU, שהפכו נכס בודד למוצר עם ביקוש אמיתי וקהל מוגדר.
מקרה אמיתי המוצג להמחשת שיטת העבודה בלבד, בפרטים כלליים ומבלי לזהות צדדים. כל עסקה שונה ונבחנת לגופה; אין באמור הבטחה לתשואה, הצעה כלשהי או התחייבות לתוצאה. תוצאות עבר אינן מעידות על תוצאות עתידיות.
חמש השכבות שכל עסקת נדל״ן חייבת לעבור
מגרשים, קרקע, מסחר, השבחה, קומבינציה ורמ״י. ככה בודקים עסקה לעומק, לפני שמתחייבים.
למי הפעילות מתאימה?
משקיעים פרטיים
מי שמעוניינים להיחשף בעתיד לעסקאות נדל״ן שנבחנות בצורה מקצועית ומסודרת.
בעלי עסקאות
מי שמחזיקים או מכירים עסקה מעניינת ורוצים שתיבחן על ידי גורם מקצועי עם רקע משפטי ושמאי.
יזמים וגופי נדל״ן
יזמים או גופים שמחפשים שותף לחשיבה, בדיקה, ניתוח, מבנה או חיבור למשקיעים מתאימים.
מלווי משקיעים ואנשי שטח
אנשים שפועלים בשוק, מזהים הזדמנויות ורוצים לעבוד מול מערכת מקצועית שיודעת לבחון עסקאות לעומק.
מזהים ערך במקום שבו אחרים רואים מורכבות.
אנחנו לא רודפים אחרי עסקאות. אנחנו בוחנים אותן. אם יש לכם עסקה, או שאתם רוצים להיחשף לעסקאות שנבדקות לעומק, זה המקום להתחיל.
דברו איתנוהיתרון: לראות עסקה מכל הכיוונים.
נאור גלברג הוא עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין, עם ניסיון בליווי עסקאות רכישה ומכירה, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, רשות מקרקעי ישראל, עסקאות קומבינציה, קבוצות רכישה, תכנון ובנייה וליווי משקיעים.
הייחוד בפעילות זו הוא השילוב בין עולמות שבדרך כלל מופרדים.
עסקה טובה אינה רק נכס טוב. עסקה טובה היא מבנה נכון, תזמון נכון, מחיר נכון, סיכון מובן ואפשרות אמיתית ליצירת ערך.
פעילות נפרדת ממשרד עורכי הדין
נאור גלברג עומד גם בראש משרד עורכי דין נדל״ן ושמאות מקרקעין. עם זאת, פעילות ״נאור גלברג | נדל״ן והשבחה״ נועדה לבחינת עסקאות נדל״ן והשבחה כפעילות עסקית נפרדת.
ככל שיידרשו שירותים משפטיים, הם יינתנו במסגרת משרד עורכי הדין ובכפוף להסכם שכר טרחה נפרד.
עצם הפנייה באתר זה אינה מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ השקעות, הצעה להשקעה או יצירת יחסי עו״ד–לקוח.
נתחיל בבדיקה.
בחרו את המסלול המתאים: משקיע שמעוניין בעדכונים עתידיים, או בעל עסקה שמעוניין שתיבחן.
הפרטים התקבלו
תודה על הפנייה. הפרטים נשמרו לצורך עדכונים עתידיים על פעילות נדל״ן והשבחה.
ככל שתיבחן בעתיד עסקה שעשויה להיות רלוונטית, הפנייה תיעשה באופן פרטני, מסודר ובהתאם לדין.
העסקה התקבלה לבחינה ראשונית
תודה. הפרטים שהועברו ייבחנו באופן ראשוני, וככל שתהיה התאמה להמשך בדיקה, ניצור קשר.
שליחת פרטים אינה מהווה התחייבות לבחינת העסקה, לקידומה או להשתתפות בה.
דיסקליימר רגולטורי ומשפטי
המידע באתר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ השקעות, שיווק השקעות, ייעוץ מס, הצעה לציבור, הצעה לרכישת ניירות ערך, התחייבות להצגת עסקאות או הבטחה לתשואה.
כל עסקה, ככל שתיבחן בעתיד, תיבחן באופן פרטני ובהתאם לדין, לרבות בחינת מבנה משפטי, מסמכי גילוי, היבטי רגולציה, כשירות משקיעים, מגבלות ניצעים, מיסוי, סיכונים ומנגנוני התקשרות.
אין באמור באתר כדי ליצור יחסי עו״ד–לקוח. שירותים משפטיים, ככל שיידרשו, יינתנו במסגרת משרד עורכי הדין ובכפוף להסכם שכר טרחה נפרד.
אין באמור באתר התחייבות לקבלת פנייה, בחינת עסקה, הצגת עסקה, ביצוע השקעה או קבלת משקיע כלשהו.